Paano gumawa ng isang kasunduan sa pag-upa nang tama

2024 May -akda: Malcolm Clapton | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 04:13

Mas kapaki-pakinabang na magrenta ng apartment nang direkta sa pamamagitan ng may-ari, na lumalampas sa mga opisina ng real estate. Ngunit pagkatapos ay ang kontrata ay kailangang tapusin nang nakapag-iisa, at ito ay hindi isang madaling bagay: kailangan mong isaalang-alang ang maraming mga punto at mga detalye upang maiwasan ang mga problema sa hinaharap at mamuhay sa kapayapaan at kumpiyansa. Sa artikulong ito, malalaman natin kung ano ang hahanapin kapag bumubuo ng isang kasunduan sa pag-upa.

Magpareserba tayo kaagad: sa artikulong ito ay partikular na tututukan natin ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan, na kinokontrol ng Kabanata 35 ng Civil Code ng Russian Federation at bahagyang ng Kabanata 5 ng Housing Code ng Russian Federation, iyon ay, pag-upa ng apartment ng isang indibidwal. May pagkakaiba sa batas sa pagitan ng isang kasunduan sa pag-upa (na tinapos sa isang indibidwal) at isang kasunduan sa pag-upa (na tinapos sa isang legal na entity). Gayunpaman, sa ordinaryong pananalita, ang mahusay na itinatag na salitang "renta" ay ginagamit. Samakatuwid, sa materyal na ito para sa kapakanan ng pagiging simple, gagamitin namin ang parehong mga termino - "renta" at "renta" - bilang katumbas.

Ang mga dokumento

Sa anumang kaso huwag mag-atubiling hilingin sa may-ari ng apartment na magbigay ng isang buong pakete ng mga dokumento:

• pasaporte;
• isang sertipiko ng pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng apartment ay kinakailangan;
• dagdag pa: mga bayad na resibo para sa mga utility bill (para matiyak na walang mga utang sa kanila) at isang extract mula sa house book tungkol sa mga taong nakarehistro sa living space.

Kung ang apartment ay may ilang mga may-ari, kung gayon ang pahintulot ng isa sa kanila ay hindi sapat, kailangan mong makuha ang pahintulot ng lahat. Mayroong tatlong posibleng mga senaryo para sa pagbuo ng mga kaganapan:

1. Ilakip ang nakasulat na pahintulot ng lahat ng kapwa may-ari.
2. Ang isang kasamang may-ari ay pumasok sa isang kasunduan na may kapangyarihan ng abogado mula sa iba.
3. Sa pagtatapos ng kontrata, ang lahat ng mga may-ari ay naroroon nang personal (pagkatapos ang kontrata ay nagpapahiwatig na ang apartment ay inuupahan ng lahat ng mga may-ari sa parehong oras).

Kinakailangan din ang nakasulat na pahintulot mula sa mga taong hindi ang may-ari, ngunit nakarehistro sa living space. Kung hindi, maaari nilang i-claim ang kanilang mga karapatan anumang oras, at kailangan mong agarang maghanap ng bagong pabahay.

Dahil ang pag-uusapan natin ay tungkol sa pag-upa ng isang apartment, nangangahulugan ito na ang nangungupahan ay isang indibidwal. Samakatuwid, kailangan niyang dalhin ang kanyang pasaporte. Kung hindi ka titira sa isang apartment na mag-isa, kailangan din ang mga detalye ng pasaporte ng pangalawa (ikatlo, ikalimang) nangungupahan.

Ang mga kasunduan sa pagpapaupa ng real estate ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado. Maliban sa isang kontratang natapos nang wala pang isang taon.

Termino

Ang kontrata sa pagtatrabaho ay maaaring panandalian (hanggang isang taon) at pangmatagalan (mula isang taon hanggang limang taon). Kung ang kontrata ay hindi nagsasabi ng isang salita tungkol sa termino, ito ay itinuturing na ito ay natapos para sa isang maximum na limang taon. Ang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng pangmatagalan at panandaliang kontrata ay ang mga kondisyon para sa pagpapaalis ng mga nangungupahan.

Panandaliang kontrata

Ang may-ari ay maaaring magreseta ng isang panahon kung saan ang kontrata ay maaaring wakasan ng mga partido nang maaga sa iskedyul. Kung walang tinukoy na panahon, wala siyang karapatan na paalisin ang mga nangungupahan bago matapos ang kontrata. Ngunit sa pagtatapos ng panahong ito, ang may-ari mismo ang nagpasiya kung ipagpapatuloy ang pagrenta ng apartment sa parehong mga nangungupahan o maghahanap ng iba.

Pangmatagalang kontrata

Mas mahirap para sa may-ari na makipaghiwalay sa mga nangungupahan. Sa pagtatapos ng termino ng kontrata, ang may-ari ay hindi maaaring lumipat ng ibang tao sa apartment: kung hindi niya naabisuhan ang nangungupahan ng kanyang pagnanais ng hindi bababa sa tatlong buwan bago matapos ang kontrata, ito ay itinuturing na ang kontrata ay awtomatikong na-renew sa ilalim ng lumang mga kondisyon.

Kung sinabi ng may-ari na wala na siyang planong paupahan ang ari-arian, dapat umalis ang mga nangungupahan. Ngunit sa kasong ito, talagang hindi siya maaaring magrenta ng apartment nang hindi bababa sa isang taon, kung hindi man ang mga naunang nangungupahan ay may karapatang pumunta sa korte at humingi ng mga pinsala.

Hindi tulad ng landlord, maaaring wakasan ng nangungupahan ang kontrata anumang oras nang hindi nagbibigay ng dahilan.

Kondisyon ng apartment at ari-arian

Mga pag-aayos at pagpapabuti

Ang pagpindot sa tanong: sino ang gumagawa ng pag-aayos? Karaniwan, ang kasunduan ay naglalaman ng mga salita na "pagkatapos ng pag-expire ng kasunduan sa pangungupahan, ang mga nangungupahan ay nagsasagawa na ibalik ang lugar sa parehong anyo kung saan ito ibinigay." Samakatuwid, ang kontrata ay dapat na agad na ipahiwatig kung ano ang maaaring mabago sa apartment at kung ano ang hindi.

Bilang karagdagan, nang walang pahintulot ng may-ari, ang mga residente ay walang karapatan na magsagawa ng muling pagsasaayos at muling pagtatayo ng mga tirahan. Halimbawa, sa panahon ng pag-aayos, hindi mo maaaring basta-basta kunin at buwagin ang isang panloob na partisyon o palawakin ang isang pintuan.

Kung posible na magsagawa ng pag-aayos, siguraduhing magreseta sa kontrata kung magkano ang dapat bawasan ng upa. Kung walang indikasyon, posible na ayusin mo ang lahat sa iyong sarili, at tatanggihan lamang ng may-ari na ibalik ang iyong mga gastos.

Ang lahat ng kasalukuyang pag-aayos at gastos dito ay nasa balikat ng nangungupahan. Hindi lamang niya pinapanatili ang kaayusan sa apartment, ngunit responsable din para sa kaligtasan ng ari-arian.

Ang may-ari ng lupa ay dapat magsagawa ng malalaking pagkukumpuni, at lahat ng mga gastos ay sasagutin niya (maliban kung iba ang nakasaad sa kontrata). Kung ang may-ari ay hindi nagpapakita ng interes sa malalaking pag-aayos kapag ito ay kinakailangan, kung gayon ang umuupa ay may karapatan na:

• independiyenteng magsagawa ng mga pangunahing pagkukumpuni na itinakda ng kontrata o sanhi ng isang agarang pangangailangan, at kinokolekta ang gastos nito mula sa nagpapaupa;
• humiling ng kaukulang pagbawas sa upa;
• humingi ng pagwawakas ng kontrata at kabayaran para sa mga pagkalugi.

Kapag nag-renovate ka o bumili ng bago para sa inuupahang apartment, sa legal na termino, gumagawa ka ng mga pagpapabuti. Maaari silang mapaghiwalay at hindi mapaghihiwalay. Halimbawa, kung ang isang nangungupahan ay nag-install ng air conditioner o pampainit ng tubig sa kanyang sariling gastos (at hindi binawasan ng may-ari ang upa o ibinabalik ang kanilang gastos), may karapatan siyang dalhin ang mga ito sa kanya.

Ang hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti, tulad ng mga bagong wallpaper, ay hindi maaaring dalhin sa iyo nang hindi nasisira ang hitsura ng apartment. Samakatuwid, maaaring humiling ang lessee na ibalik ang kanilang halaga kapag nag-expire ang kontrata. Ngunit ang paghahabol ay masisiyahan kung ang kontrata ay nagsasaad na ang nagpapaupa ay hindi tumutol sa pagpapahusay na ito.

Kondisyon ng ari-arian

Obligado ang may-ari na ibigay sa nangungupahan ang ari-arian na nasa mabuting kondisyon. Nangangahulugan ito na kung may pumipigil sa iyo na gamitin ang apartment, dapat alisin ng may-ari ang kadahilanang ito sa kanyang sariling gastos. Maging ang hindi man lang niya pinaghihinalaan noong umuupa sa apartment. Halimbawa, nanirahan ka at nagulat na makita na ang lahat ng mga tubo ay matagal nang bulok at imposibleng hugasan sa shower. Dapat alisin ng may-ari ng lupa ang kakulangan na ito sa lalong madaling panahon at ganap na walang bayad. Kung hindi niya ito gagawin, maaari mong alisin ang dahilan sa iyong sarili at humingi ng reimbursement ng mga gastos, o wakasan ang kontrata.

Pansin: ang may-ari ay dapat na alisin sa kanyang sariling gastos lamang ang mga pagkukulang na hindi niya alam o ikaw.

Kung, kapag inspeksyon ang apartment, nakita mo na may hindi gumagana doon, o binalaan ka tungkol dito nang maaga, kung gayon karapatan mo nang sumang-ayon sa ganoong kondisyon o maghanap ng mas mahusay na pagpipilian.

Gayundin, inirerekomenda ng mga abogado, bilang karagdagan sa kontrata, na gumawa ng isang gawa ng pagtanggap ng apartment. Itinatakda nito ang estado ng mga kasangkapan, pagtutubero, sahig, bintana at lahat ng iba pa. Kasunod nito, makakatulong ito na maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa kalidad ng pag-aayos at kasangkapan. Siyempre, sa isang apartment na may lumang kasangkapan sa Sobyet at walang kagamitan, hindi mo kailangang gawin ito. Ngunit ang may-ari, na umuupa ng isang bahay na may mga mamahaling kasangkapan at appliances, ay interesado sa pagtiyak na ang lahat ng ari-arian ay maibabalik sa kanya sa tamang kondisyon, kaya maaari niyang ilakip ang mga larawan ng ari-arian at mga resibo na nagpapatunay ng halaga nito. Natural na pamumura ay, siyempre, isinasaalang-alang. Ngunit ang nangungupahan ay kailangang magbayad para sa sirang TV screen.

Bigyang-pansin ang isang bagay bilang "pinagsamang responsibilidad" kung nagrenta ka ng isang apartment kasama ang isang tao sa isang magkasanib na pagsisikap. Kung ang kontrata ay hindi nagbibigay ng isang sugnay sa magkasanib at maraming pananagutan, kung gayon ang lahat ng responsibilidad ay sasagutin ng isa na pumasok sa kontrata. Iyon ay, kung ang iyong pabaya na kapitbahay ay nasira ang isang bagay, at ikaw lamang ang naitala sa kontrata bilang responsable, pagkatapos ay kailangan mong magbayad.

upa

Ang kontrata ay tumutukoy sa pamamaraan, mga kondisyon at mga tuntunin para sa paggawa ng upa. Kung walang mga espesyal na tagubilin tungkol dito, isinasaalang-alang na ang mga ito ay katulad ng mga karaniwang ginagamit kapag nagrenta ng naturang ari-arian: sa kaso ng isang apartment, ito ay isang nakapirming halaga ng pagbabayad na ginawa bawat buwan.

Kung ang may-ari ay humiling na agad na magbayad ng bayad 2-3 buwan nang maaga o isang deposito, ito ay dapat na nakasulat sa kontrata.

Dapat ding ipahiwatig ng dokumento kung gaano kadalas at hanggang saan maaaring taasan ng landlord ang bayad. Sa pagsasagawa, ang mga pagtaas ng upa ay karaniwang naitala isang beses sa isang taon hanggang sa 10% ng paunang gastos. Ngunit ang lahat ng ito ay nasa pagpapasya ng mga partido.

Kung ang naturang sugnay ay hindi kasama sa kontrata, ang may-ari ng lupa ay may karapatan pa rin na taasan ang upa, ngunit ito ay maaaring gawin nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Bukod dito, obligado siyang ipaalam ito sa nangungupahan nang maaga nang nakasulat. Kung ang mga bagong kondisyon ay hindi angkop sa kanya, maaari siyang mag-withdraw mula sa kontrata nang unilaterally.

Ang nangungupahan ay may karapatan din na humiling ng pagbawas sa upa kung, dahil sa mga pangyayari na hindi niya kontrolado, ang mga kondisyon ng inuupahang lugar ay lumala.

Bukod pa rito

Makipag-usap sa may-ari tungkol sa lahat ng mga detalye. Malamang na madalas kayong magkikita. Nag-aalala siya tungkol sa kanyang apartment, nag-aalala ka tungkol sa kalidad ng pamumuhay, kaya matutong makipag-ayos at isulat ang lahat ng mga pandiwang kasunduan sa dokumento.

Hindi madalas, ngunit isang hindi kasiya-siyang sitwasyon ang nangyayari: kung minsan ang mga may-ari ay gustong pumasok nang walang babala, kahit na sa kawalan ng mga nangungupahan at ilang beses sa isang buwan. Ito ay isang dahilan upang wakasan ang kontrata na may reimbursement ng mga gastos sa paglilipat ng nangungupahan. Upang maiwasan ang ganitong sitwasyon, magdagdag lamang ng isang linya sa kasunduan tungkol sa kung gaano kadalas maaaring lumitaw ang may-ari sa iyong lugar, kung kinakailangan bang bigyan ka ng babala tungkol dito nang maaga, at ipahiwatig ang pagbabawal ng mga kusang pagbisita sa iyong kawalan.

Alamin kung paano tinatrato ng may-ari ang mga bisita, hayop, at ipahiwatig ito sa kontrata.

Sa pamamagitan lamang ng pakikipag-ayos at pag-aayos ng lahat ng mga detalye na mahalaga, ang parehong partido ay mabubuhay nang walang mga salungatan at walang hindi kinakailangang pagkabalisa.

Pagwawakas ng kontrata sa pamamagitan ng korte

Nasabi na natin na hindi madali para sa isang kasero ang makipaghiwalay sa isang nangungupahan, ang uri ng kontrata ay gumaganap ng isang mahalagang papel. Ngunit ang nangungupahan ay may karapatan na wakasan ang kontrata anumang oras, ngunit may isang kundisyon: dapat niyang ipaalam sa may-ari ng lupa ang kanyang pagnanais tatlong buwan nang maaga sa pamamagitan ng pagsulat.

Ngunit kung minsan imposibleng sumang-ayon sa tao, at para sa isa sa mga partido ay may isang paraan lamang - upang humingi ng hustisya sa pamamagitan ng korte at wakasan ang kontrata.

Sa kahilingan ng nagpapaupa, ang kontrata ay maaaring wakasan nang maaga sa iskedyul ng korte sa mga kaso kung saan ang lessee:

• gumagamit ng ari-arian na may malaking paglabag sa mga tuntunin ng kontrata o may paulit-ulit na paglabag;
• makabuluhang nagpapababa ng ari-arian;
• hindi nagbabayad ng upa sa oras nang higit sa dalawang beses sa isang hilera;
• ay hindi nagsasagawa ng mga pangunahing pag-aayos ng ari-arian sa loob ng mga tuntunin na itinakda sa kontrata, kung, sa ilalim ng kontrata, ang mga pangunahing pag-aayos ay responsibilidad ng nangungupahan.

Ang may-ari ng lupa ay maaaring wakasan ang kontrata sa pamamagitan ng korte lamang kung hihilingin niya sa nangungupahan sa pamamagitan ng sulat na alisin ang mga paglabag.

Sa kahilingan ng nangungupahan, ang kasunduan sa pag-upa ay maaaring wakasan nang maaga ng korte sa mga kaso kung saan:

• ang nagpapaupa ay hindi nagbibigay ng ari-arian o lumilikha ng mga hadlang na pumipigil sa buong paggamit ng ari-arian;
• ang ari-arian ay may mga pagkukulang na hindi tinukoy ng nagpapaupa noong tinapos ang kontrata, hindi alam ng nangungupahan nang maaga at hindi matuklasan sa panahon ng inspeksyon ng ari-arian;
• ang nagpapaupa ay hindi nagsasagawa ng malalaking pag-aayos ng ari-arian sa loob ng panahon na itinatag ng kontrata o sa loob ng makatwirang takdang panahon;
• ari-arian, dahil sa mga pangyayari na lampas sa kontrol ng nangungupahan, sa isang kondisyon na hindi angkop para sa paggamit.

Sa pagtatapos ng lease, obligado ang lessee na ibalik ang ari-arian sa lessor sa kondisyon kung saan natanggap niya ito, isinasaalang-alang ang normal na pagkasira o sa kondisyon na itinakda ng kontrata.

Bilang konklusyon, talakayin natin ang dalawa pang mahahalagang punto.

Kung ang may-ari ay nag-donate o nagbebenta ng inuupahang bahay, hindi nito tinatapos ang pag-upa. Sa madaling salita, kapag dumating ang isang tao at nagsabing: "Lumabas, nagbebenta ako ng apartment," ito ay labag sa batas. Ang pagbabago ng may-ari ay hindi nangangailangan ng pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa para sa tirahan.

Kung kinakailangan, maaari mong palitan ang nangungupahan (nangungupahan). Iyon ay, kung ang kontrata ay natapos para sa asawa, at siya, halimbawa, ay umalis sa North Pole sa isang mahabang paglalakbay sa negosyo, pagkatapos ay sa kanyang pahintulot, maaari mong baguhin ang nangungupahan sa kanyang asawa. Sa kasong ito, ang kontrata ay nananatiling pareho, ang parehong mga kondisyon, ang termino ay patuloy na dumadaloy at hindi na-reset. Ngunit ito ay makakapagligtas sa iyo mula sa red tape kung may anumang mga problema na lumitaw (halimbawa, kung kailangan mong wakasan ang kontrata o mangolekta ng isang bagay sa pamamagitan ng korte).