Pag-upa ng apartment o pagkuha ng isang mortgage: na mas kumikita

2024 May -akda: Malcolm Clapton | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 04:13

Detalyadong pagsusuri na may mga halimbawa at kalkulasyon.

Kapag ikinukumpara ang mga mortgage at pagrenta ng real estate, ang materyal na aspeto ay karaniwang kumukupas sa background. Nalaman ng mga kalahok sa talakayan kung alin ang mas mahusay: bayaran ang tiyuhin ng ibang tao o makapasok sa pagkaalipin sa bangko, mag-overpay, ngunit para sa kanilang sarili, o patuloy na lumipat sa paghahanap ng mas kumikitang mga pagpipilian. Ngunit kung iiwan mo ang damdamin at bumaling sa mga numero, kung gayon ang sitwasyon ay nagiging mas malinaw.

Renta at sangla sa mga numero

Ang mga pagbabago sa mga presyo para sa mga real estate at paupahang apartment, pati na rin ang laki ng inflation sa mahabang panahon ay mahuhulaan lamang nang humigit-kumulang, upang ang mga kalkulasyon ay hindi tumpak. Gayunpaman, ang mga numero ay mas mahusay magsalita kaysa sa mga salita.

Ang weighted average rate sa mortgage loan sa Abril sa taong ito, ayon sa Central Bank, amounted sa 9, 64%. Ayon sa mga analyst ng Domofond.ru, ang pag-upa ng apartment noong Marso 2018 ay nasa average na 0.7% na mas mura kaysa noong Disyembre 2017. Gayunpaman, para sa kapakanan ng katumpakan, ipagpalagay namin na ang may-ari ay magtataas ng mga pagbabayad ng 5% bawat taon.

Para sa mga kalkulasyon, kunin natin ang sentrong pangrehiyon, ang lungsod na may populasyon na isang milyong Volgograd at ang pederal na lungsod ng St. Petersburg.

Volgograd

mortgage

Ang average na presyo ng isang dalawang silid na apartment sa Volgograd, ayon sa Domofond.ru, ay 2,365,695 rubles. Isaalang-alang ang sitwasyon kung nakaipon ka ng paunang bayad na 15%, 25% at 50% ng halaga ng apartment at kumuha ng mortgage sa 9.64% bawat taon para sa isang panahon ng 10 taon.

Paunang bayad, rubles	Buwanang pagbabayad, rubles	Sobrang bayad, rubles	Ang kabuuang presyo ng apartment, rubles
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Ang mga kalkulasyon ay hindi isinasaalang-alang ang mga karagdagang gastos ng mga kaugnay na serbisyo sa anyo ng home insurance at ang taong kumuha ng mortgage, at kabayaran tulad ng isang bawas sa buwis.

Ipagpalagay na ang mga presyo ng real estate ay lalago ng 5% bawat taon, pagkatapos sa 10 taon ang apartment ay nagkakahalaga ng 3.67 milyong rubles.

upa

Ang average na gastos sa pag-upa ng dalawang silid na apartment sa Volgograd ay 15,845 rubles bawat buwan. Kung itinaas ng may-ari ang upa ng humigit-kumulang 5% bawat taon, pagkatapos ay sa 10 taon ang nangungupahan ay kailangang magbayad ng 24,556 rubles bawat buwan. Sa kabuuan, sa paglipas ng mga taon, magbabayad siya ng 2,389,344 rubles para sa pamumuhay. Para sa pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng isang mortgage na may paunang bayad na 15% at upa, ang isang nangungupahan ay maaaring magrenta ng isang apartment sa inaasahang presyo ng 2028 para sa isa pang tatlong taon at siyam na buwan.

Sa average na suweldo sa Volgograd na 28,483 rubles, ang parehong mga pagbabayad sa upa at mortgage ay tila magagawa para sa isang pamilya na may dalawang nagtatrabaho na may sapat na gulang.

Ito rin ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang na ang nangungupahan ay may hindi nagamit na mga ipon para sa paunang bayad (kung mayroon man), na maaari niyang ilagay sa bangko sa interes. Ayon sa Bangko Sentral, ang weighted average rate sa mga deposito na may maturity ng isa hanggang tatlong taon sa 2018 ay 6.41%. Sa paglipas ng 10 taon, ang tagapagpahiwatig ay magbabago nang maraming beses, ngunit para sa mga kalkulasyon ay gagamitin namin ang partikular na figure na ito. Ang mga kalkulasyon ay hindi isinasaalang-alang ang capitalization.

Paunang bayad (savings), rubles	Halaga sa 10 taon, rubles
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Alinsunod dito, sa loob ng 10 taon ang nangungupahan ay hindi lamang gagastos ng mas kaunti, ngunit kikita din sa deposito.

Renta at ipon

Mula sa nakaraang talata, malinaw kung magkano ang maiipon ng isang tao sa isang deposito sa loob ng 10 taon kung magpapatuloy siya sa pag-upa ng bahay.

Ang pinakamalaking pagkakataon na makatipid para sa isang apartment at bilhin ito nang walang mortgage ay mula sa isang taong may kalahati ng halaga ng halaga ng apartment, ngunit kung ang presyo ng real estate ay hindi nagbabago.

Sa 10 taon, hindi sapat ang 425,213 rubles para makabili siya ng apartment. Upang makuha ang buong halaga sa tamang oras, kakailanganin niyang mag-ipon ng higit sa 3.5 libong rubles bawat buwan.

Sa limang taon, magkakaroon siya ng 1,561,491 rubles sa kanyang deposito. Upang bumili ng apartment sa oras na ito, ang isang tao ay kailangang magtabi ng 13, 4 na libo sa isang buwan para sa lahat ng limang taon. Kasama ang halaga ng pag-upa ng pabahay, gagastos siya ng 29, 3 libo sa unang taon at 32, 6 na libo sa ikalima. Alinsunod dito, kung bibili siya ng apartment sa loob ng limang taon, ang kabuuang gastos kasama ang upa ay magiging 3,415,482 rubles, sa sampu - 4,755,039 rubles. Ang parehong mga pagpipilian ay mas mahal kaysa sa mga mortgage.

St. Petersburg

mortgage

Ang average na presyo para sa isang dalawang silid na apartment sa St. Petersburg ay 6,797,671 rubles.

Paunang bayad, rubles	Buwanang pagbabayad, rubles	Sobrang bayad, rubles	Ang kabuuang presyo ng apartment, rubles
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Upang hindi mag-overpay sa mortgage, kailangan mong mag-ipon ng paunang pagbabayad sa halagang hindi bababa sa kalahati ng halaga ng apartment, o dagdagan ang buwanang pagbabayad at paikliin ang termino ng pautang. Sa isang average na suweldo na 58, 5 libong rubles, malinaw na hindi lahat ay maaaring gawin ito.

Sa 10 taon, ang apartment ay nagkakahalaga ng 10, 99 milyong rubles.

upa

Ang average na halaga ng pag-upa ng dalawang silid na apartment sa St. Petersburg ay 32,744 rubles bawat buwan. Sa pagtaas ng halaga ng upa ng 5% bawat taon, sa 10 taon ang buwanang pagbabayad ay magiging 50,787 rubles, at ang nangungupahan ay magbabayad ng 4,942,178 rubles sa kabuuan. Para sa pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng isang mortgage na may paunang bayad na 15% at upa, ang isang nangungupahan ay maaaring magrenta ng isang apartment sa inaasahang presyo na 2028 para sa isa pang walong taon at tatlong buwan.

Huwag ding bawasan ang iyong ipon.

Paunang bayad (savings), rubles	Halaga sa 10 taon, rubles
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Renta at ipon

At muli, ang isang tao na mayroon nang kalahati ng presyo nito ay maaaring umasa sa pagbili ng isang apartment na walang sangla. Ngunit magiging problema para sa kanya ang maabot ang limang taong deadline. Sa limang taon, magkakaroon siya ng 4,448,162 rubles sa kanyang account. Upang mangolekta ng kinakailangang halaga, bawat buwan ay kailangan niyang makatipid ng 39, 2 libo. Kasama ang mga gastos sa pag-upa, kakailanganin niyang maglaan ng 72 libo bawat buwan sa unang taon.

Kung bibili siya ng apartment sa loob ng limang taon, ang kabuuang gastos kasama ang upa ay tinatantya sa 8,968,837 rubles, sa 10 taon - sa 11,739,849 rubles.

Kaya alin ang mas kumikita

Ayon sa karaniwang mga pagtatantya, ang upa ay mas kumikita. Sa lahat ng kaso, ang buwanang upa ay mas mababa kaysa sa bayad sa mortgage. Kasabay nito, ang paunang pagbabayad ay hindi lamang ginugol, ngunit nagdudulot din ng pera.

Gayunpaman, sa loob ng 10 taon ang taong pumili ng isang mortgage ay magmamay-ari ng isang apartment, habang ang nangungupahan ay hindi.

Kung tungkol sa pag-upa ng pabahay at ang sabay-sabay na pagtaas ng mga ipon para sa isang apartment, ang lahat ay hindi masyadong simple dito. Gumagana ang mga nahuhulaang salik: mas maraming pera ang mayroon ka, mas mataas ang kita at mas mababa ang halaga ng real estate at upa sa iyong lungsod, mas maraming pagkakataon na kailangan mong mag-ipon para sa isang apartment na walang mortgage at manatili sa itim. Gayunpaman, kapag nagkalkula, kadalasan ay hindi nila isinasaalang-alang na ang mga presyo ng real estate ay maaaring tumaas nang malaki sa loob ng 10-15 taon.

Samakatuwid, ito ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang ng isa pang pangunahing tagapagpahiwatig - oras. Ang mga pangmatagalang hula ay mahirap, kahit na para sa mga espesyalista. At ang katatagan sa bansa ay mas malapit sa isang relihiyosong tagapagpahiwatig: naniniwala ka dito o hindi. Samakatuwid, kung kailangan mong mag-ipon para sa isang apartment nang higit sa limang taon, dapat mong kasangkot hindi lamang ang lohika, kundi pati na rin ang intuwisyon sa mga kalkulasyon.

Pakitandaan na ang inflation ay nagpapababa ng pera, at ang real estate ay lumalaki sa halaga.

Gayunpaman, ayon kay Rosstat, sa nakalipas na tatlong taon, ang mga presyo sa pangalawang merkado ay bumababa para sa lahat ng uri ng mga apartment, maliban sa mga piling tao.

Bilang isang karagdagang kadahilanan, ito ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang sa kalapitan ng edad ng pagreretiro. Mahirap magrenta ng apartment para sa mga pagbabayad ng pensiyon, ngunit sa malalaking lungsod ito ay magiging imposible. Kaya sa oras na ito ay mabuti na magkaroon ng sarili mong tahanan, kahit na nakuha mo ito nang may labis na bayad.

Ang argumento na maaari kang magrenta ng apartment para sa natitirang bahagi ng iyong buhay gamit ang pera na napunta sa bangko ay mabuti kung susuko ka sa pagbili ng bahay sa isang malaking lungsod at magrenta ng apartment sa isang napaka-kanais-nais na presyo. Kaya, kung mag-iipon ka ng 3 milyon sa sobrang bayad, ito ay magbibigay sa iyo ng 25 libo sa isang taon bawat buwan sa loob ng 10 taon (ngunit dapat mong isaalang-alang ang inflation).

Maaari ding magdeposito ng pera. Ang halagang 3 milyon, na isinasaalang-alang ang kasalukuyang average na interes sa mga deposito, ay magdadala ng 15 libong rubles sa isang buwan na interes, 4 milyon - 20 libo.

Paano makalkula kung ano ang pinakamainam para sa iyo

Ang mga average na kalkulasyon ay nagbibigay ng mga average na resulta, kaya upang maunawaan kung ano ang mas kumikita para sa iyo, kailangan mong gawin ang mga kalkulasyon sa iyong sarili. Upang gawin ito, kailangan mo ang sumusunod na data:

1. Ang halaga ng upa para sa apartment.
2. Ang halaga ng iyong ipon na plano mong gamitin bilang paunang bayad.
3. Ang halaga ng apartment na gusto mong bilhin.
4. Ang rate ng interes sa mortgage (maaari mong gamitin ang pambansang average o ang inaalok ng bangko kung saan mo gustong kumuha ng mortgage).
5. Ang porsyento ng isang deposito sa bangko kung saan handa mong ipagkatiwala ang iyong pera sa mahabang panahon.

Kung pipili ka sa pagitan ng isang mortgage at pag-upa ng bahay habang nag-iipon ng pera para makabili ng apartment

1. Sangla

Sa tulong o sa website ng iyong bangko, kalkulahin kung ilang taon ang aabutin ng iyong mortgage sa pinakamainam na buwanang pagbabayad, kung ano ang magiging sobrang bayad.

Sa isang presyo ng apartment na 5.2 milyong rubles, isang paunang pagbabayad na 3.2 milyon, isang rate ng interes na 11% at isang term ng mortgage na pitong taon, ang buwanang pagbabayad ay magiging 34,245 rubles, at ang labis na pagbabayad - 876,569 rubles.

2. Pag-upa ng apartment

Kalkulahin kung magkano ang babayaran mo sa paglipas ng mga taon para sa pag-upa ng apartment, na isinasaalang-alang ang mga posibleng pagtaas sa upa.

Halimbawa, nagbibigay ka ng 22 libong rubles sa isang buwan at nagrenta ng isang apartment sa loob ng tatlong taon. Sa panahong ito, hindi pa tumaas ang presyo, ngunit kitang-kita na sa loob ng pitong taon ay hindi pareho ang halaga ng upa. Samakatuwid, sa susunod na taon, malamang na mamimigay ka para sa upa 22 × 12 = 264 libo, sa susunod na tatlong taon - 24 × 36 = 864 libo, sa natitirang tatlo - 26 × 36 = 936 libo, sa kabuuan - 2.06 milyong rubles.

3. Deposito at ipon

Kalkulahin kung gaano karaming pera ang iyong maipon sa deposito para sa termino ng mortgage, at tantiyahin ang halaga. Pagkatapos ay kalkulahin kung gaano karaming pera ang mayroon ka pagkatapos ng unang taon, ang pangalawa, at iba pa hanggang sa katapusan ng termino ng mortgage. Magpasya din sa halaga na maaari mong itabi sa buwanang batayan upang makabili ng apartment, kalkulahin kung magkano ang pera na ibibigay nito sa iyo sa isang taon o dalawa, at iba pa hanggang sa katapusan ng termino ng mortgage. Ngayon, sa pamamagitan ng simpleng pagdaragdag ng halaga sa deposito at savings, alamin kung ilang taon ka makakakolekta ng pera para sa real estate.

Sa isang deposito na walang capitalization na may rate ng interes na 6, 1%, ang halaga ng 3, 2 milyong rubles sa pitong taon ay magiging 4,566,400 rubles.

Kahit na ang mga presyo ng real estate ay hindi tumaas, pagkatapos ay sa pitong taon imposibleng bumili ng apartment nang walang mortgage.

Mayroong isang pagpipilian na huwag maghintay para sa kinakailangang halaga na maipon sa deposito, at upang makatipid ng 20 libong rubles sa isang buwan o 240 libo sa isang taon. Pagkatapos, pagkatapos ng limang taon, ang matitipid ay magiging 5,376,000 rubles. Isinasaalang-alang ang upa, ang kabuuang halaga ng real estate ay magiging 6,640,000 rubles, at 176,000 ang mananatili. Para sa pitong taon, ang mortgage sa apartment ay pupunta sa 6, 8 milyon. Iyon ay, ang mga gastos ay halos pareho, ngunit dalawang taon na ang na-save, iyon ay, ang pag-upa ng pabahay at pag-iipon sa oras na ito ay mas kumikita.

Ang mga kalkulasyon na ito ay gumagana lamang kung ang halaga ng apartment ay hindi nagbago sa loob ng limang taon, at ang upa ay hindi tumaas sa presyo nang mas mabilis kaysa sa hinulaang.

Kapag hindi ka makapag-ipon para sa isang apartment kahit na sa panahon ng pagkakasangla, halata na ang paghiram sa bangko ay mas kumikita kaysa sa pag-iipon.

Kung pipili ka sa pagitan ng isang mortgage at isang rental na walang planong bumili ng apartment sa hinaharap

1. Tandaan kung magkano ang ibinibigay mo sa may-ari

Kunin natin ang mga numero mula sa nakaraang halimbawa - 22 libong rubles.

2. Kalkulahin ang iyong buwanang pagbabayad sa mortgage

Muli ang numero mula sa nakaraang halimbawa ay 34.3 libong rubles.

3. Paghambingin ang dalawang numero

Malinaw, mas kumikita ang pagrenta, kahit na hindi mo isinasaalang-alang ang paunang bayad sa mga kalkulasyon. Kung ang lahat ay hindi gaanong simple, hatiin ang halaga ng paunang bayad sa bilang ng mga buwan ng mortgage at idagdag ang halagang natanggap sa buwanang pagbabayad:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34.3 + 38 = 72.3 libong rubles.

Ang paghahambing sa 22 libo ay mas malinaw. At kahit na sa loob ng pitong taon ay doble ang presyo ng upa, ang pag-upa ng apartment ay magiging mas kumikita pa rin.

Gayunpaman, nasa ikawalong taon na, ang isang taong may sangla ay ganap na magbabayad nito at magbabayad lamang para sa mga kagamitan. At ang nangungupahan ay patuloy na magbabayad ng parehong halaga para sa upa. Sa kabilang banda, kung ang upa ay hindi tumaas, ang halaga na sana ay mapupunta sa sangla ay sapat na para sa isang 26 na taong pag-upa.

4. Kalkulahin kung magkano ang kikitain mo sa perang maaaring mapunta sa paunang bayad

Sa pitong taon, ang deposito ay magiging 4.57 milyong rubles. At kung ipagpaliban mo ang pagkakaiba sa pagitan ng mga pagbabayad sa halagang 12.3 libo bawat buwan sa isang buwanang batayan, pagkatapos ay sa pitong taon ay magdadala ito ng isa pang 1.03 milyon. Ang kabuuang halaga na 5.6 milyon, na inilatag sa 6.1% bawat taon, ay magdadala ng 28.5 libong rubles bawat buwan sa interes.